El Decreto 768 de 2025, por medio del cual se reglamenta parcialmente el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana (Ley 1801 de 2016), ha introducido disposiciones que impactan de manera directa el régimen de propiedad horizontal en Colombia. Lejos de ser un simple trámite legal, esta normativa exige una revisión profunda de los reglamentos internos, convirtiéndose en una coyuntura ideal para modernizar las normas de convivencia en las copropiedades.

Principales aspectos en los que el Decreto 768 afecta a las copropiedades

La nueva reglamentación establece lineamientos estrictos que obligan a las administraciones, consejos y asambleas a tomar acción sobre diversos frentes:

• Actualización obligatoria y publicidad del reglamento: La norma exige explícitamente que las asambleas y consejos de administración incorporen en sus reglamentos de propiedad horizontal las modificaciones dictadas por la jurisprudencia constitucional. Esto busca que las autoridades de policía puedan desarrollar su función sin ambigüedades frente a los conflictos internos.

• Censo de animales y disponibilidad documental: Es de carácter obligatorio que una copia completa y vigente del reglamento de propiedad horizontal, junto con un censo actualizado de los animales de compañía residentes, permanezca a disposición de las autoridades de policía para su consulta.

• Regulación de sustancias psicoactivas: Se otorga competencia a las asambleas y consejos de administración para regular las áreas circundantes, áreas de influencia y zonas de espacio público interno, restringiendo el consumo, porte y distribución de sustancias psicoactivas, con estricta observancia de las garantías constitucionales.

• Actividades de esparcimiento: Las propiedades horizontales que desarrollen actividades permanentes de esparcimiento que se asemejen a actividades económicas están en la obligación de cumplir con los requisitos previstos en la Ley 1801 de 2016.

• Privacidad de habitación: Se impone a los habitantes la responsabilidad de proteger su privacidad, evitando que las actividades desarrolladas en espacios semiprivados (como ventanas o áreas comunes de uso privado) trasciendan de forma indebida al ámbito público o común.

• Manejo de caninos especiales: La normativa actualiza la categorización de los animales, pasando de "razas potencialmente peligrosas" a "ejemplares caninos de manejo especial", reiterando la obligatoriedad de pólizas de responsabilidad civil extracontractual y un estricto registro.

Las oportunidades detrás de la reforma: Más allá de la obligación.

La necesidad de adecuar los reglamentos al Decreto 768 de 2025 no debe verse como una carga administrativa, sino como una valiosa oportunidad para mejorar la calidad de vida y fortalecer la institucionalidad de la copropiedad:

• Blindaje jurídico y reducción de demandas: Al actualizar los reglamentos integrando las recientes pautas de la jurisprudencia constitucional, las copropiedades garantizan el debido proceso. Esto previene impugnaciones, tutelas y conflictos legales derivados de la imposición de sanciones administrativas por vacíos normativos en los manuales de convivencia desactualizados.

• Empoderamiento del Comité de Convivencia: La norma reafirma que corresponde al comité de convivencia conocer los conflictos suscitados en la copropiedad, en el marco de la Ley 675 de 2001. Reformar el reglamento permite dotar a este comité de procedimientos más claros y eficaces, promoviendo la resolución pacífica y la mediación antes de tener que escalar los problemas a los inspectores de policía.

• Espacios comunes más seguros y controlados: La potestad de la asamblea para delimitar y restringir el consumo de sustancias psicoactivas en zonas comunes representa una oportunidad de oro para proteger a las familias, especialmente a los niños, niñas y adolescentes, creando entornos más sanos. Asimismo, la exigencia del censo de mascotas otorga a la administración un control real sobre los animales de manejo especial, mejorando la seguridad general.

• Intervenciones policiales eficaces: Frecuentemente, la Policía Nacional se ve impedida para actuar en propiedades privadas debido a vacíos en el reglamento. Al tener un manual claro, actualizado y a disposición de los uniformados, se facilita y legitima la acción rápida de las autoridades frente a vecinos ruidosos, perturbadores de la tranquilidad o infractores, garantizando el restablecimiento inmediato del orden.

Conclusión

El Decreto 768 de 2025 marca un hito para la gestión comunitaria en Colombia. Reformar los reglamentos de propiedad horizontal en este momento es una inversión estratégica. Es el escenario propicio para que los copropietarios subsanen normas obsoletas, refuercen la seguridad jurídica de sus órganos de administración y sienten las bases de una convivencia pacífica, segura y adaptada a las realidades constitucionales actuales.