Vivir en un conjunto residencial o edificio sometido al régimen de propiedad horizontal implica ciertas responsabilidades económicas. La Ley 675 de 2001 es clara al establecer que todos los propietarios están obligados a contribuir al pago de las expensas comunes necesarias (cuotas de administración).

Cuando un copropietario se atrasa en estos pagos, la ley determina que este retardo causará intereses de mora, los cuales equivalen a una y media veces el interés bancario corriente, a menos que la asamblea general establezca un porcentaje inferior. Sin embargo, cuando el residente deudor decide hacer un pago parcial o abono a su deuda, suele surgir una gran confusión: ¿Ese dinero debe cubrir primero la cuota atrasada o los intereses generados?

La regla general del Código Civil: Primero los intereses

En Colombia, la forma correcta de aplicar un pago parcial a una deuda que genera intereses está dictada por el artículo 1653 del Código Civil. La regla general y estricta es la siguiente: Si se deben capital (la cuota de administración) e intereses, cualquier pago que se haga se abonará primero a los intereses.

Solo cuando la totalidad de los intereses de mora hayan sido cubiertos, el dinero sobrante del abono podrá aplicarse a reducir el capital (la cuota de administración original). En caso de dudas al respecto puede contactarnos en busca de asesoría, pero más adelante extenderemos la explicación con dos ejemplos prácticos.

¿Por qué se hace así?

Si se permitiera pagar primero el capital, la deuda principal bajaría y, por lo tanto, dejaría de generar nuevos intereses. La ley protege al conjunto residencial asegurando que el deudor pague primero la "penalidad", es decir el interés, antes de poder reducir la base de su deuda.

Ejemplos prácticos

Para entenderlo mejor, veamos un par de escenarios comunes en la vida diaria de una copropiedad:

Ejemplo 1: El abono es mayor a los intereses

Imagina que el propietario del apartamento 301 debe una cuota de administración atrasada de $100.000 (Capital). Por el tiempo que ha pasado sin pagar, se han generado $15.000 en intereses de mora. Su deuda total es de 115.000. Supongamos que el deudor abona $50.000.

• Paso 1 (Pago de intereses): De los $50.000, se toman primero $15.000 para dejar en $0 la deuda por intereses.

• Paso 2 (Abono a capital): Sobran $35.000 del pago inicial. Ese dinero sobrante se le resta a la cuota original de $100.000.

• Nuevo saldo: El residente ahora debe $65.000 de capital y $0 de intereses. El próximo mes, los nuevos intereses se calcularán solo sobre esos $65.000 que quedaron pendientes mas los demás emolumentos que se sigan causando.

Ejemplo 2: El abono es menor a los intereses

El propietario del apartamento 502 lleva mucho tiempo sin pagar. Su deuda acumulada de cuotas de administración es de $500.000 (capital) y ya ha generado $100.000 en intereses de mora. Su deuda total es de 600.000. Ahora supongamos que el deudor hace un pago parcial de $40.000.

• Paso 1 (Pago de intereses): Los $40.000 se aplican por completo a los $100.000 de intereses.

• Paso 2 (Abono a capital): Como el pago no alcanzó para cubrir todos los intereses (aún debe $60.000 de intereses), no sobra dinero para abonar al capital.

• Nuevo saldo: El residente sigue debiendo los mismos $500.000 de capital y ahora debe $60.000 de intereses. Los futuros intereses se seguirán calculando sobre la deuda principal intacta de $500.000 mas los demás capitales que por cualquier concepto se sigan causando a su cargo.

Conclusión

Es vital que los administradores, contadores y residentes entiendan esta regla, calculen correctamente los intereses y apliquen correctamente los abonos.

Aplicar los pagos parciales directamente al capital cuando hay intereses vigentes es un error contable que va en contra del Código Civil y que perjudica las finanzas de la copropiedad, especialmente ante la posibilidad de un eventual cobro judicial. Educar a la comunidad sobre este mecanismo fomenta la transparencia y evita dolores de cabeza a la hora de revisar los estados de cuenta.